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政策支持再加碼 保障性住房“以購代建”模式范圍擴大

2024-06-21 23:47  來(lái)源:證券日報 

    本報記者 張薌逸

    6月20日,住房和城鄉建設部召開(kāi)收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì )議(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“視頻會(huì )議”),提出推動(dòng)縣級以上城市有力有序有效開(kāi)展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

    當前,消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房成為構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式過(guò)程中的“關(guān)鍵詞”。地方收購已建成存量商品房用作保障性住房這一保障性住房“以購代建”模式,一方面有利于推動(dòng)已建成存量商品房去庫存;另一方面有助于擴大保障性住房供給,正成為統籌“消化存量”和“優(yōu)化增量”過(guò)程中的重要舉措。

    政策支持不斷加碼

    5月17日,在全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議上,中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰指出,“商品房庫存較多城市,政府可以需定購,酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房”,同一天,中國人民銀行明確將設立3000億元保障性住房再貸款,鼓勵引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房。6月12日,中國人民銀行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì ),強調“著(zhù)力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效”。對于保障性住房“以購代建”的支持政策不斷加碼。

    “本次視頻會(huì )議明確了開(kāi)展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的范圍擴大至市縣,這是對去庫存導向的進(jìn)一步落實(shí),有利于相關(guān)舉措盡快落地,助力化解房地產(chǎn)風(fēng)險。”中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示。

    廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認為,從當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現來(lái)看,對于消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的相關(guān)舉措需要加大落地的力度和范圍。就去庫存而言,三四線(xiàn)、縣級城市的庫存消化周期更長(cháng),“以購代建”模式范圍擴大至縣級以上城市能夠發(fā)揮積極作用。

    根據上海易居房地產(chǎn)研究院的測算,2024年4月份,在100個(gè)選作樣本的城市中,一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為20.1個(gè)月、23.0個(gè)月和34.0個(gè)月。相對而言,三四線(xiàn)城市面臨著(zhù)更長(cháng)的庫存去化周期。

    據《證券日報》記者不完全統計,5月17日后至少有10個(gè)城市跟進(jìn)“以購代建”模式,統籌消化存量房地產(chǎn)和優(yōu)化增量住房,支持收購部分商品房用作保障性住房。在這些城市中,既有昆明、貴陽(yáng)等二線(xiàn)城市,也有惠州、臨滄等三四線(xiàn)城市。

    “近年來(lái)我國大力推進(jìn)縣域為載體的城鎮化,三四線(xiàn)城市、縣級城市在保障性住房方面存在需求。”李宇嘉對《證券日報》記者表示,相比新建,收購存量商品房在效率、成本及配套上都更有效率。

    做好籌集及運營(yíng)工作

    本次召開(kāi)的視頻會(huì )議強調,“要堅持以需定購,準確摸清需求”“做到收購主體規范、收購過(guò)程規范、配售配租規范,做到收購的已建成存量商品房戶(hù)型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。要堅持用好金融支持政策,實(shí)現資金可平衡、項目可持續”,對地方開(kāi)展保障性住房“以購代建”工作提出了較為具體的要求。

    目前已出臺相關(guān)政策的城市中,多數城市未明確收購房源的戶(hù)型面積及價(jià)格,僅有少數城市對面積做出了規定或對定價(jià)規則進(jìn)行明確。

    例如,惠州于6月17日發(fā)布的《惠州市住房和城鄉建設局關(guān)于征集商品房用作保障性住房的公告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》)提出,以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限確定合理收購價(jià)格。同時(shí),《公告》要求,參與征集的房源面積應在120平方米以下。

    陳文靜表示,惠州等地的相關(guān)政策為其他城市提供了一定參考。本次視頻會(huì )議后,預計各地將加快收儲進(jìn)程。

    接下來(lái),各地在籌集和運營(yíng)保障性住房的過(guò)程中,要如何做到“資金可平衡、項目可持續”?

    對此,李宇嘉表示,對于配售型保障性住房,新市民需求的差異化較大,需要摸清需求的規模、分布和特征,并以此來(lái)確定合適的收購價(jià)格與售價(jià)。同時(shí),要做好品質(zhì)、戶(hù)型、配套等關(guān)鍵因素的把關(guān),一方面避免項目存在瑕疵、不符合收購要求,另一方面做到供需匹配,把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。

    對于保障性租賃住房,李宇嘉認為,在政策優(yōu)惠與稅收減免下,保障性租賃住房可以在租金低于市場(chǎng)租金的同時(shí)實(shí)現收支平衡,調和好保障性與商業(yè)可持續性。另外,考慮到區位等因素,保障性租賃住房項目的盈利能力存在差異,跨區域搭配不同保障性租賃住房項目綜合運營(yíng)有助于實(shí)現整體的資金平衡。

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